房地产试点征收住宅保有环节房产税传闻点评

房地产：试点征收住宅保有环节房产税传闻点评

房地产：试点征收住宅保有环节房产税传闻点评 更新时间：2010-4-10 12:51:28 　　事件内容：　　4 月7-8 日开始媒体流传上海、北京、广州、重庆将要试点征收住房保有环节房产税，4 月9 日上海住房保障与房管局回应，称“在房产保有阶段征税，要经国家层面定，地方应贯彻执行好。如果有关部门正在做一些研究也是完全正常的”。　　行业点评：　　虽然我们一直认为政策趋严是趋势，进而对行业谨慎，但也认为二季度保有环节大范围试点征收房产税的时机和条件还不成熟，主要是对房地产行业和经济短期负面冲击将很大，但类似于对某一城市的高端住宅是很有可能的。　　2-3 年内上海、北京等城市试点征收房产税的概率很大，这也是中央改革地方土地“第二”甚至“第一”财政的根本途径，破除把地方财政和GDP 建立在高房价、高地价基础上，由社会大众和民间财富承受的恶习的根本出路。　　中央对两会以来房价普涨和暴涨的最大政策反应更有可能是信贷政策，时间窗口很有可能是4 月下旬，内容包括个人按揭贷款总量控制、二套房贷首付和利率提高、套数越多的房贷首付和利率越高等。他们能起到和房产税打击房价快速上涨的同样效果，但负面影响相对较小。　　房价越涨、量价越齐升越意味着行业基本面的恶化，越意味着政策调控会越来越严厉，这是我们对行业趋势一直谨慎，维持中性评级的原因，因为基本面和政策面的恶化意味着在趋势上量价齐升、房价上涨是不可持续的，因此看到越是量价齐升的格局，其实越不兴奋，越不敢大声吆喝。　　对于房地产股票的投资来说，重要的是判断政府将出台什么样的政策，也不是判断什么时间出台政策，而是政策面的趋势是什么?目前量价齐升、房价普涨的格局是否可持续?因为房地产股票投资的大的收益一定和趋势判断有关。从3 月17 日68 期行业周报开始，我们连续提示京沪房价暴涨、开发商猛拍地王等使得“我们担忧既将使得行业自身量价调整时间窗口会加速到来，同时必将迫使政策走向更加严厉”，并在3 月29 日第70 期行业周报以题目提示“销量环比上涨，房价普涨，关注政策反应”、4 月6 日第71 期行业周报以题目提示“二线城市房价涨幅追随北京，政策风险上升”，在行业量价没有一定的调整之前，我们依然维持这一基本判断不变。行业趋势谨慎，行业评级中性不变。　　附：房产税和物业税的简析　　1.房产税和物业税都是保有环节征收的税种，如果住宅征收房产税，则不会再征收物业税。　　2.征收房产税和卖地时政府收取土地出让金，并不矛盾。中国房地产制度学的是香港，香港卖地收取土地出让金，同时在住宅保有环节会征收物业税和差饷税。　　3.房产税和物业税的不同点是：房产税税法已有税种，并且出租的商业地产公司一直在缴纳，而物业税是新税种，必须立法在前。房产税针对房产，物业税针对房产和土地。房产税缴纳税基是购买房屋原值的余额，物业税税基是房屋评估值。目前流传的房产税征收方法是房屋原值打7 折，再按1.2%左右征收。以前物业税流传的版本是房屋评估市价的0.8%。从对行业房价的负面冲击来说，按房屋评估市价征收物业税的影响最大，其次是按房屋原值打折收1.2%，再次是按房屋出租收入评估值。　　附： 上海市住房保障和房屋管理局新闻发言人就有关报道作出回应　　关于在房产保有阶段征税的问题，早在党的十六届三中全会上就明确提出了。之后也有媒体报道，部分城市空转试运行了多年。今年的全国“两会”上也引起热议。　　在房产保有阶段征税，要经国家层面定，地方应贯彻执行好。如果有关部门正在做一些研究也是完全正常的。　　上海一定会坚决贯彻国家的一系列房地产调控政策，坚持“三个为主”的原则。房管部门虽不是税收征管的主管部门，但如果政策出台，我们会积极配合贯彻落实好。　　4 月7-8 日开始媒体流传上海、北京、广州、重庆将要试点征收住房保有环节房产税，4 月9 日上海住房保障与房管局回应，称“在房产保有阶段征税，要经国家层面定，地方应贯彻执行好。如果有关部门正在做一些研究也是完全正常的”。　　行业点评：　　虽然我们一直认为政策趋严是趋势，进而对行业谨慎，但也认为二季度保有环节大范围试点征收房产税的时机和条件还不成熟，主要是对房地产行业和经济短期负面冲击将很大，但类似于对某一城市的高端住宅是很有可能的。　　2-3 年内上海、北京等城市试点征收房产税的概率很大，这也是中央改革地方土地“第二”甚至“第一”财政的根本途径，破除把地方财政和GDP 建立在高房价、高地价基础上，由社会大众和民间财富承受的恶习的根本出路。　　中央对两会以来房价普涨和暴涨的最大政策反应更有可能是信贷政策，时间窗口很有可能是4 月下旬，内容包括个人按揭贷款总量控制、二套房贷首付和利率提高、套数越多的房贷首付和利率越高等。他们能起到和房产税打击房价快速上涨的同样效果，但负面影响相对较小。　　房价越涨、量价越齐升越意味着行业基本面的恶化，越意味着政策调控会越来越严厉，这是我们对行业趋势一直谨慎，维持中性评级的原因，因为基本面和政策面的恶化意味着在趋势上量价齐升、房价上涨是不可持续的，因此看到越是量价齐升的格局，其实越不兴奋，越不敢大声吆喝。　　对于房地产股票的投资来说，重要的是判断政府将出台什么样的政策，也不是判断什么时间出台政策，而是政策面的趋势是什么?目前量价齐升、房价普涨的格局是否可持续?因为房地产股票投资的大的收益一定和趋势判断有关。从3 月17 日68 期行业周报开始，我们连续提示京沪房价暴涨、开发商猛拍地王等使得“我们担忧既将使得行业自身量价调整时间窗口会加速到来，同时必将迫使政策走向更加严厉”，并在3 月29 日第70 期行业周报以题目提示“销量环比上涨，房价普涨，关注政策反应”、4 月6 日第71 期行业周报以题目提示“二线城市房价涨幅追随北京，政策风险上升”，在行业量价没有一定的调整之前，我们依然维持这一基本判断不变。行业趋势谨慎，行业评级中性不变。　　附：房产税和物业税的简析　　1.房产税和物业税都是保有环节征收的税种，如果住宅征收房产税，则不会再征收物业税。　　2.征收房产税和卖地时政府收取土地出让金，并不矛盾。中国房地产制度学的是香港，香港卖地收取土地出让金，同时在住宅保有环节会征收物业税和差饷税。　　3.房产税和物业税的不同点是：房产税税法已有税种，并且出租的商业地产公司一直在缴纳，而物业税是新税种，必须立法在前。房产税针对房产，物业税针对房产和土地。房产税缴纳税基是购买房屋原值的余额，物业税税基是房屋评估值。目前流传的房产税征收方法是房屋原值打7 折，再按1.2%左右征收。以前物业税流传的版本是房屋评估市价的0.8%。从对行业房价的负面冲击来说，按房屋评估市价征收物业税的影响最大，其次是按房屋原值打折收1.2%，再次是按房屋出租收入评估值。　　附： 上海市住房保障和房屋管理局新闻发言人就有关报道作出回应　　关于在房产保有阶段征税的问题，早在党的十六届三中全会上就明确提出了。之后也有媒体报道，部分城市空转试运行了多年。今年的全国“两会”上也引起热议。　　在房产保有阶段征税，要经国家层面定，地方应贯彻执行好。如果有关部门正在做一些研究也是完全正常的。　　上海一定会坚决贯彻国家的一系列房地产调控政策，坚持“三个为主”的原则。房管部门虽不是税收征管的主管部门，但如果政策出台，我们会积极配合贯彻落实好。

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