房贷年利率计算 (如何延期还房贷？可能和你想的不一样)_1

据悉，多数银行提供的“宽限期”，并非延长整个还款周期（如将贷款周期360个月延长至363个月），而是1-6个月内暂不还款，宽限期后一次性偿还本息，部分银行要求补缴少额的罚息。

借贷者有借贷者的诉求，银行既要承担社会责任，也有现金流、贷款利率和不良率的考核，“只要客户没有按时偿还，即便是申请到6个月宽限期，第7个月一次性还款，对银行来说都是一笔损失”，一位国有银行从业人士解释，银行也要考虑盈利，但国有银行是国企，如果有高层级部门的政策支持，其所在银行也一定会响应。

他补充，比如近期发放的很多普惠贷款对银行而言都是亏钱的，但银行仍然会响应支持。

所谓“宽限期”

兴业银行深圳某支行行长向经济观察网表示，2022年初，在深圳本轮疫情开始前，兴业银行已经推出房贷“随薪供”还款方案，客户如有现金流压力，可每月仅还利息，最长可3年不归还贷款本金。

4月7日下午，该支行行长收到深圳分行的通知，对受疫情影响推出的纾困方案再加码，对因感染新冠肺炎住院治疗或隔离、参加疫情防控的工作人员以及疫情之下现金流受到影响的3类客户，一是提供最长3个月的还款宽限期；二是对小微企业提供经营贷“连连贷”；三是针对房贷客户，可手机在线办理“随薪供”还款，最长可3年不归还贷款本金。

同一天，交通银行、中国银行等多家银行发文回应还贷问题，主要涉及给予商业贷款1-6个月宽限期及征信保护等纾困措施。

一位国有五大行某支行人士高捷则表示，目前还在等分行的通知。其所在支行在2020年第二三季度推出过类似政策，但实际完成延期的客户并不多。他反问，“受疫情影响”是一个很泛的概念，银行需要界定客户的受影响程度，因此一般需要客户主动向贷款支行申请，并提交证据证明自己确受疫情直接影响，导致还不上贷款。

高捷举例，2020年初，他曾经办的案例是，一个批发市场因为疫情，从2020年春节到4月都没有开业，客户需要提供市场管理处的通知，本人也要填一份申请，由银行评估后认定延长一个月不报征信逾期，但下个月仍要一次性补齐。

高捷说，这两年有很多客户存在一定误区，以为延缓是延长还款周期，实际上绝大多数银行的“延缓”是指1-6个月内暂不还本金或本息，或申请减额，但延缓期结束，需一次性补缴完累计的本息，部分银行可以不计罚息。

站在银行的角度，高捷解释，银行也有平衡现金流和贷款利率的要求。如果房贷已经做到最长的30年，银行一般不能允许再延长了，小微企业的经营贷可能还有延缓周期的操作可能，那是通过小微企业的普惠贷款政策，国家支持实体企业，可以整体延长贷款周期，但房贷可能性不大。他表示，房贷是个长期工程，除非客户遇到短期周转问题，例如理财没到期腾不出来，否则延缓一两个月也很难起作用。

“客户如有还款压力，一定要主动和贷款支行主动沟通，银行一般不会主动询问客户是否受疫情影响。因为对银行来说，延缓，说明资金不能准时到账，房贷每月按时收回来，这笔钱可以做其他用途，延缓导致的时间差会造成银行的损失。”高捷解释。

银行和客户的算盘

建设银行一名信贷人士严宽介绍，目前来申请暂缓还款的主要以经营企业的客户为主，尤其是小企业主。“基本上都是开公司的，最近运转不下去了”。

因为建行审批政策相对严格，程序资料也复杂一些，所以本身职业是企业主的客户并不多，但现在已经接到了6-7个延期还款申请，数量已与2020年疫情期间相当，“但2020年那波疫情很快就结束了，而这波疫情现在才刚开始”。

虽然其所在的银行未正式发布公告，但一些针对遇到困难客户的延期还款政策已经出台。他介绍，目前的延期还贷政策是，如因疫情停工的，客户可以向银行提出申请一定额度和期限的延迟还款额度。审批要提交书面证明，申请证明包括现在的工资卡流水、居委会出具的封小区证明等。

“贷款利息需要照常支付，但是每个月的本金可以暂时少还，具体减免金额根据客户受疫情影响情况决定。延期还款时间最长不超过6个月。”他介绍，延期还款利息的算法根据未还本金来算，利率按照客户贷款时的年利率计算。假设延长6个月，少还的本金部分需要和利息在第7个月一起补上。

不过严宽表示，这一计算方法并不会让客户支付非常多的利息。他举例，假设一个贷款总额为200万的客户申请延迟还贷6个月，每个月少还1万元的本金，客户需要多付出的就是 6个月少还本金的利息。如果以上海二套房贷年利率5.65%计算，6个月因为延期还款多支付的利息总额不到1000元。“利息其实也没多收，因为客户的本金没还，只是暂时调整一下还款计划。”他表示。

严宽也注意到，这个月将出现很多公司交不了公积金的情况。“因为部分公司要现场去交，有些公司网上办事的密钥和电脑在公司里，所以部分客户需要自己用现金还月供。这也给一部分客户带来了压力。”

前述兴业银行支行行长介绍，2020年上半年，银行也推出过疫情影响宽限期等政策，彼时其所在支行近300户经营贷客户中，仅有不到10户客户最终申请，数量很少，但2022年有很多客户选择直接逾期。

逾期客户增加，导致支行不良率上升，这位支行行长也正犯愁。其所在支行近1000户贷款客户中，2021年共有20多个客户逾期，但今年第一季度，逾期客户数量已经达到50多个。4月第一周，支行正经手7个逾期客户的沟通和处理办法。

该兴业银行支行行长透露，逾期客户中，房贷、经营贷、消费贷等均有涉及，比如深圳3月份的疫情导致部分外贸公司订单骤降，或因封控导致商场关闭，小商户没法做生意等，许多客户来银行申请延缓还消费贷或普惠金融支持，但他透露，多数客户贷款捉襟见肘主要和深圳房价下跌有关。

4月7日，也就是深圳推行二手房指导价1年零两个月，该兴业银行支行行长对这个时间节点记得很清楚，14个月来，深圳个别地区跌了20%，导致很多此前用抵押房产申请经营贷的客户，面临贷款额度收缩无法偿续的风险。

逾期导致的不良率直接和银行经办工作人员、行长的绩效挂钩，“每笔业务逾期都要扣钱，根据具体损失量扣减风险准备金，比如一笔近500万元的按揭逾期，就扣我3000块钱；更大额的，例如2000万的按揭逾期，就扣4000-5000元左右”，这位支行行长说，客户确实出现短期经营困难，其所在支行了解情况后一般都会给予宽限期，有的客户最长能延缓6个月，只要期间客户都接银行电话，积极沟通，还款意愿强烈，而不要直接逾期。

（应受访者要求，高捷、严宽为化名）

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