福州二手房“雷区”，踩一个都不行

福州楼市，近几年一波三折，身边不少人以为买二手房很安心，但二手房潜在的坑也不少，今天给大家分享几条比较实用的避坑指南。

本文知识点：

1、二手房影响采光的因素

2、户口问题要留心

3、噪音、腰线层、嫌恶设施等问题如何避免？

1.采光问题不容忽视

福州阴雨天比较多，前几年入市的不少安置房楼间距都不是很理想，所以一定要注意房子的光照，楼间距过窄不仅会影响采光，还会直接影响到房子未来的价值。

谁不想住在一开窗就面朝大海，春暖花开？

若楼间距太窄，低层住户由内向外望去，会有很强的压迫感；高层住户也失去了视野开阔的优势。

当然好的视野不仅可以提升居住体验，也会影响未来价值，比如江景房，湖景房等，对于未来的升值保值也是占有非常大的优势。

因此一定要尽量选择室内的采光条件不错的房子，这类房屋不仅居住舒适，在房价上行期也能稳跟大盘，在房价下行期，也能稳得住。

在此附上楼间距计算公式，拿不准的时候可以大致算一算，心里就有底啦~

挡光层数公式=【前楼高度-楼间距*tan（90-23.36-当地纬度）】/层高

当然，还有一个很重要的点！

我们在注意前后两栋楼楼间距的同时，千万千万别忘记侧边楼的楼间距，最好不同采光时段都实地观察一下，很多时候，前后楼间距没问题，但侧边的楼距离你想买的楼很近，也会影响采光。

2.前房主遗留户口问题要当心

房本是你的，前房主的户口还留在房屋内，这该多闹心？

而且这类问题如果在买房前或者过户前约定好，后期想解决也很麻烦，主要原因有以下3点：

(1).房屋权属管理和户籍管理不可分离。这应该是引起户口问题最关键的原因，如果房屋权属管理和户籍管理可以分离，户籍纠纷就基本不会存在。

(2).法院不能直接对户口迁移作出民事判决。原房主不迁户口，很难认定对方侵犯了当事人的什么权利，无法对他提起民事诉讼。

(3).现有的户籍管理政策存在漏洞，难以应对房屋转让过程中产生的户口问题。由于迁移户口采取的是自愿原则，原房主不迁，公安机关也无法劝说。正是很多政策漏洞，导致了现实生活中执行和操作的困难，从而引发户籍问题和积怨。

为避免陷入被动境地，求着别人迁走户口，那该怎么办？

(1).交易或签合同时，通过审查对方户口本，并留存相关证据，了解对方二手房目前户籍状况。

(2).在交易之前到户籍登记机关查询原户主户籍情况，并在房产过户登记之前要求迁出。相比第一种做法，这种方法是最保险的。

为什么要选择在房产过户登记之前迁出?这是因为如果在过户登记之前知道对方户口未迁出，购房者可以拒绝买房，解除交易合同。

(3).细化合同内容，增加合同中户口迁移违约条款。

在购买二手房时，第一，可以在签订购房协议时约定好有关户口迁移的条款，明确约定原产权人户口迁出的时间以及不及时迁移应负的违约责任，明确了违约责任;

第二，约定好付完房款的时间。为保证售房人履行合同或在售房违约时得到保障，购房人还可以户籍迁移作为支付部分房款的条件，避免购房后发生户口迁移纠纷。

第三，必要的情况下，可以在房屋买卖合同附件中提出“强制迁出户口”的条款，如果超过一定的期限，有权要求对方户口强制迁出。

3.噪音、腰线层、嫌恶设施等问题如何避免？

买房实地看房时，除了看房子本身，看小区，周边一定要多转转，甚至看房时要打开窗户听听，是否有噪音，毕竟现在隔音窗户的质量是越做越好了。

楼层中噪音的大小与距离道路和交通场景远近的关系非常的大。例如房屋周边是立交桥、工厂、高铁站、地铁站、机场等，这些都会带来噪音。

其次噪音的大小还与楼层高低有一定的关系。例如，在城市高层的建筑噪声峰值一般是出现在10层左右。根据一些数据显示，在正常的情况下，如果建筑周围有马路，这时会出现噪音会递增，到10层的时候一般会达到噪音的最大值。也就是说对于20层左右的楼房而言，中间层的噪音确实是最大的。

除了噪音外，腰线层也要重点关注，腰线虽然一定程度上达到了保温隔热的效果，但清洁难度极大，尤其是楼上住户丢的垃圾，大风天气带来的脏东西等等，清洁起来十分的麻烦，而且雨天雪天，可以还会伴有积水，如果积水渗透到屋内，会出现渗水的情况。

此外福州人民对很多东西还是比较忌讳的，如墓地、宗祠、化工厂、油库、夜市等等，因此买房前对这些东西也需要进行相应的排查。

如今购房需求在逐渐减少，买房不仅要满足居住需求，还要考虑到房子的未来升值潜力，而位置历来是决定房价跌涨的重要因素之一，类似上文提到的问题，即使价格再便宜，也要尽量避开，否则可能不仅不能升值，入手后再想转手就不太容易了。

看房一定要仔细，明察暗访，观察小区内外环境情况，以及房子是因为什么原因出售。

通过与房子周围其他业主交流，询问房子的实际出售情况，看看是否属于凶宅一类，也可以观察小区周围的环境，排查物业管理，例如：小区环境卫生如何、小区大门安全保护情况如何等。

观察小区是否存在严重的噪音源，周边是否存在污染性企业，一般外部环境都很容易被忽略。

当然，每个人的喜好不同，对事物的接受程度和判断视角也不同，买房也不能一直追求完美，要结合自己的实际情况来进行选择。

以上就是今天跟大家分享的避坑指南，但福州小区众多，要想了解每个小区的情况，还得看专业人员的测评。

大家买房前也可以看幸福里的小区实勘测评，上面对每个小区的优缺点都进行了如实公示，而且都是福州本地的房产大V实地踩盘总结出来的，我买房前也参考了不少测评，还是比较实用的。

买房前通过各种信息渠道做好功课，才会少花冤枉钱。

当然，看到合适的房子一定不要犹豫，毕竟你能看上别人也能看上，一不小心就有可能与自己心爱的房子失之交臂，正所谓前期做足功课，下手时果断干脆，方能买到心仪的房子。

【END】

以上内容来源于网络综合整理

具体政策以各地信息为准。

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