【推荐】倒挂3000万柳叶刀实地探访上海红盘云锦东方东方广场值多少钱

《楼市柳叶刀》答应过粉丝，每个月写一个外地红盘。5月，中国楼市最火的楼盘只有一个——上海东航云锦东方。

它有多红？

开盘那天，一部分有钱人套现股票去买房，把A股大盘砸绿了-1%。

认筹那天，上海的有钱人在烈日下排队，中介公司现场办公，购房者当场结婚，“一日夫妻就能赚到2000万。”有网友调侃，婚姻是建立在金钱基础上的。

我们决定去看它，当然不仅仅是因为热度——

第一，五月以来，全国楼市成交量迅速回落，甚至有人直言现状是“秘不发丧”，毕竟深圳豪宅降价千万无人问津。云锦东方这哥们却偏要做“楼市逆行者”，在千万级豪宅一片跌声中被富豪们疯抢，这是为什么呢？

第二，在房住不炒的大背景下，让亿万富翁背氧气袋、坐轮椅也要去排队，制造一系列楼市新词甚至现场结婚的项目，究竟是什么来头？

火遍全网的云锦东方，仅仅是二手房和新房价格倒挂吗？火爆背后的本质到底是什么？购房者应该从中学习到什么？本文约6813字，分4个章节，深度阅读需要16分钟。

1、背景：一个自带流量的网红板块

2、实探：一场堪比高考的买房考试

3、本质：买云锦东方就是财富价值

4、老朱有话说

01

背景

一个自带热搜体质的网红板块

说实话，对于突然飞上海看盘，我内心是窃喜的，不仅能开阔眼界，还能吃本帮菜。结果我不仅低估了上海餐饮的荒漠度，也被赤裸裸的房价闪瞎了双眼。当然，这是后话。

选题会之后，我1分钟买了机票，2分钟定了酒店，第3分钟发现了一个最重要的问题——我没钱，没看房资格。

在一线城市办事，不看人面只看钱面。

看一个亿的豪宅，出示5000万的资产证明。

看五千万的豪宅，出示3000万的银行存单。

在喜哥帮助下，连夜约好中间人，次日，出了浦东机场，拦了辆出租车直奔云锦东方。好家伙，这一路燃烧了200大洋。

出租车师傅听说我是专程来看盘的，就给我描绘了当时的情景：“上周周末，32°，在芒果广场去排队的富豪们，保守估计身价加起来有好几百个小目标。那几天，全上海的黄牛都出动了，售楼处门口的中介，明目张胆拉皮条，帮忙办理假结婚、假离婚、公证等全套手续，只要你有钱，中介就能帮忙搞定。”

你看，越贵的楼盘知名度最高，出租车司机理论老朱用过很多次，譬如，望江名门，西派城，铁建城。只有出租车司机们都能侃侃而谈的盘，才是一个城市真正的标杆项目。

师傅说完后，我们彼此沉默了很久，那一刻，空气都凝固了。我的内心也孕育了一个想法——让老朱买套上海的豪宅。每次他給我们开会的时候都一副很有钱的腔调，成都再贵的房子都买得起。

40分钟后，东航云锦东方就出现在我的前方。

▲云锦东方实拍

成都的粉丝可能不熟悉云锦东方的位置。

东航云锦东方位于上海新晋网红板块——徐汇滨江。这块绵延黄浦江8.4公里的滨江地区，是上海浦西区唯一可以大规模开发的滨水区域，官方说辞是坐拥顶级的城市资源配套。

根据上海2035规划，徐汇滨江将全面升级与焕新，总投资近千亿的西岸金融城、西岸智慧谷、西岸传媒港、西岸美术馆大道等，将串联起享誉世界的CAZ黄金生活带，助推徐汇滨江加快建设“全球城市的卓越水岸”！

▲徐汇滨江实景 图据上海徐汇微信公众号

我第一次知道徐汇滨江，是两年前的地王事件。

2020年2月20日，上海怡兴企业发展有限公司、重庆优盛达房地产咨询有限公司、重庆利嘉华房地产咨询有限公司及Hongkong Land(WestBund) Development Limited (香港置地)联合体拿下上海徐汇滨江西岸金融港地块，总占地面积超过32万平米，耗资310.5亿元。

该地块超过2014年中民投斥资248.5亿元拿下的董家渡地块，也超过2016年招商蛇口联合华侨城以310亿元拍得的深圳新会展中心地块，成功刷新内地土地总价记录。

徐汇滨江西岸金融港地块，被誉为“最贵高跟鞋”——由28块子地块组成，总建面约180万方，超大型综合体，未来将打造成比肩外滩、陆家嘴的金融城。目前，该地块已传出三大利好：未来将建怡和集团中国总部大厦、旗舰商业置地广场、旗舰奢华酒店文华东方。

▲徐汇滨江西岸金融港地块指标，图据网络

有内地总价地王在手，徐汇滨江备受市场关注，据说后续香港置地将规划其旗舰产品启元在黄浦江边。目前区域关注度最高的次新房是尚海湾豪庭、海泊旭晖、保利西岸、中信君廷和本文主角云锦东方。

▲徐汇滨江板块示意

如果要对比的话，徐汇滨江的云锦东方好比天府新区的蔚蓝卡地亚。

为什么这么比呢？

第一，城市发展方向。

上海沿江发展，

成都向南发展。

徐汇滨江是上海唯一可以大规模规划开发的滨水区域。

天新西也是成都向南发展规划下成片开发的热门板块。

第二，市场热度很高。

2018年5月11日，蔚蓝阁452套房源有5386组参与摇号，均价1.71万-1.77万元/㎡，面积区间约150-289㎡，普通中签率4.8%。

云锦东方，本次共推售105套房源，项目认筹时间为5月12日至5月16日，截至5月15日下午，认购组数突破700组，认购率约为667%，无悬念触发积分。最终，云锦东方有950组报名认购，认购率905%。

第三，价格严重倒挂。

云锦东方共推售105套房源，包含三栋洋房42套，别墅63套，户型面积176平方米-408平方米，洋房均价约13.2万元/平方米，别墅均价约17.82万元/平方米。其中，（洋房）二手房价格约24万/平米。

价差11万/平方米，你说，你有资格，有钱你去不去摇？合法合理合规去拿开发商的大礼包，你去不去争取？

云锦东方其实早就上过热搜，去年李佳琪买下云锦东方的二期顶复，1.3亿，中介公司赚400万佣金，相当于我N年工资。

而这一次，云锦东方三期的热搜不仅能上娱乐版，还能上社会版和财经版。

02

实探

一场堪比高考的买房考试

2021年，上海买房实行积分摇号政策，这就拒绝了大部分外地有钱人在上海买房投资的念想。

上海集齐了超一线城市的很多要素，包括人口，经济，产业，人才等，房价一直很坚挺，限价政策推出后，上海新房和二手房形成剪刀差，但像云锦东方这么夸张的，还是头一回。

据说光是找一张满分房票去打云锦东方，成功的红利就能高达千万。瞬间感觉当年仁恒滨河湾“开盘2万，挂盘5万”都弱爆了。

日前，云锦东方推出的新房均价约13万/平米，最小面积200平，总价约2600万。类似户型，今年2月份成交单价23万，总价4600万。也就是说，如果你积分高、钱也够，5年之后转手，至少赚2000万。

▲贝壳二手房截图

为什么要加“至少”呢？

云锦东方三期的新房，最便宜的一套单价11.7万元/平米，同小区几年前卖出去的二手房，价格接近30万元/平米，买到就赚3000万，这句话是真的。

▲云锦东方一房一价表

赚3000万是什么概念呢？

对于一个月薪1万的人来说，不吃不喝不消费，攒够3000万需要250年。这意味着你要从乾隆时期就开始搬砖。

据统计局数据显示，2022 年，全国居民人均可支配收入 36883 元，要积累够这3000万，需要约813年，嗯，你得从南宋就开始打工。

即便是上市公司老板，拿出3000万也不是那么容易的。

据2021年美国百胜餐饮集团财务公开报道显示，肯德基总经理黄进栓2021年税前总收入320万美元，折合人民币2256万。

据2022年互联网公司公开报道显示，深圳市腾讯计算机系统有限公司CEO马化腾，税前年收入3869万元，还同比下降12%。

（当然，这不能算马老板的其他收入和资产）

▲2022年部分高管年薪情况 图据水印

不过对于有些人很简单，比如马斯克，有媒体报道他每分钟可以赚100多万人民币，这意味着他坐在马桶上看完这篇文章，冻资的钱就够了。

光有钱还不行，你还得有资格。被誉为和高考一样改变命运的云锦东方，资格审查堪称“史上最严”，包括且不限于——

要求双方上海户口

5年内没购房记录

20年社保

（2003年开始购买社保，基本上是老上海人的游戏）

冻资2900万

证明这些资金的来源

钱必须存入徐家汇的银行网点

购房者提供过去12个月的银行流水，需加银行业务章。这也是上海积分制以来首个要求银行流水的新房项目。

这些需要常规材料之外，还要全家的产调

（包括配偶及未成年子女）

+银行流水。

你看，为了拒绝黄牛党，开发商紧急开会研究对策，能查的漏洞都查了，能补的短板都补了，但仍然挡不住富豪们的热情。

不只是热情，富豪还会想办法。比如，为买云锦东方紧急结婚的夫妻，被称为新时代的“一日夫妻”。

据说，有个黄牛有11张结婚证，10张离婚证，行内人都知道是房子价差大，行外人都以为他能力大。

在网上众多新闻和段子中，有一段现场感太绝了——

男的七十多岁，佝偻着背，拄着拐杖，牙都快掉没了，女的三十几岁，丰韵饱满，正是如狼似虎的年龄，几乎任何人都知道这对夫妻不合情也不合理，但他们是夫妻确实又是合法的。

就像那位女的说：和谁结婚是我的自由，我愿意和一个九十岁哪怕是阳痿的老头结婚，也是我的自由，是合法的，你们凭什么不让我认购？

（来源：新浪财经 市场资讯）

好吧，苏大强来了也要认输——因为只要有资格，真的有人图他年纪大，图他不洗澡。

其实我还是蛮佩服这些身价亿万的富翁，把打新当成事业来对待，全家动员，充分备战。

谁联系中介

谁联系黄牛

谁联系置业顾问

谁去离婚

谁准备材料

谁交资料

谁认购排队

谁当司机

谁来送饭

谁负责planB

重视程度堪比高考和上市敲钟。

一旦打新成功，每年躺赚400万。

场内精彩纷呈，场外热闹非凡。

此时，距离消息散播、发酵，已经过去一周，但讨论依旧铺天盖地，简单可分为以下几个派系：

看戏派

明知这新闻内容和我没半毛钱关系，我特么还是点进来看了，这种没什么平民参与感的新闻大可不必出现在热搜里。

倒不到挂不重要，主要是想跟唐嫣和胡歌还有李嘉琦做邻居。

这些富豪的死活、晒不晒太阳、饿不饿肚子，不是我们这些月薪三千该关心的。

60多岁的老公被保安问及30多岁老婆的姓名时，还需要临时翻看身份证。

质疑派

中国的亿万富豪真没尊严，买个房还要排队？为啥不自己搞个房地产公司建一栋而去挤。

有人掏空六个口袋买烂尾楼，有人豪置千万不眨眼抢豪宅，标准的魔幻现实主义，谁能告诉我WHY？

上海房价永远不贵。十万一餐，一万一晚的酒店，二十年前就有了，是不是说明物价涨幅还是少了？

现实派

现在彩票中3个500万，依然是穷鬼的程度，因为要扣税，因为只够参与冻资环节。

再告诉你们一个更惊讶的事情，23万每平方的云锦东方，在上海的豪宅世界里，还排不进前100名!

理论派

“不管怎么调控，豪宅始终是极少数人的游戏，调得越狠，富人的获利空间越大，当然接盘的也是富人。那普通人有什么借鉴呢？利用这个时机，调仓和补仓，相信富人们的眼光和长期思维。”

（评论来源：小红书评论、微博留言、热巴）

热巴到达云锦东方的时候，之前排队的火热场面已荡然无存。你完全看不出来，停着几辆工程车的房子，就是近期火遍全国的云锦东方三期。

▲云锦东方三期实拍

云锦东方分三期开发，已经交付的一期、二期拥有约10000㎡立体中央花园、约6000㎡后花园、5米高差叠水瀑布，已全部实景呈现。

▲云锦东方二期中庭实拍

整个项目外立面是豪宅标配——石材干挂到顶，据说花岗岩厚度达到3厘米，经得起时间和眼光考验。

▲云锦东方二期实拍

云锦东方会所大堂也是二期的小区入口。会所外停放了一辆摆渡车，是为了方便业主在小区内的出行。其实，云锦东方二期总共就10栋楼，尊贵的业主们可能不需要走路。

▲云锦东方实拍

二期主力户型面积约350-770㎡，2022年成交的471㎡，1.38亿。动辄一个小目标的房源，如果没有提前考虑到客户的所有要求，那一定是物业不懂事。

据悉，小区每栋楼都有一个管家，私密性和服务性做到极致。热巴发现，云锦东方管家和物业对每一户业主都了如指掌，有没有住人，在不在卖房，房源出租与否都相当清楚。

离开小区，在回程的地铁上打开贝壳二手房，热巴就被“总价低”三个字刺痛了双眼。感觉上海楼市对总价低三个字有一定误解。

▲贝壳二手房截图

原来，这套房总价低最大的原因是在二楼，懂的都懂，不懂的可以去搜汤臣一品二楼。

随后，热巴又被6万2的租金刺痛了神经。

▲贝壳二手房截图

然后，当中介告诉我云锦东方最贵的租金，高达20万/月，再次被有钱人的玄幻世界震麻木了。

云锦东方开启了我在上海拉练式看盘的第一站，拉高了豪宅门槛，随后那些一个小目标以上的房价，感觉也没有那么动人心魄。

截至发稿，云锦东方又多了很多故事——

什么“黄浦区新房暂停了”；

什么“云锦东方资格审查小组要进行资格核验”；

什么“由于举报的人实在太多了，多家电视台集体报道了云锦东方背后上海打新的猫腻”。

也许正是由于这些故事和八卦，云锦东方成为了出租车司机的谈资，它的传奇或将继续在楼市上演。

03

本质

买云锦东方就是买财富价值

马克思说：“一旦有适当的利润，资本家就会大胆起来。有50%的利润，它就铤而走险；有100%的利润，它就敢践踏一切人间法律；有300%的利润，它就敢犯任何罪行，甚至冒绞死的危险。”

所以，在绝对利润之下，一夜夫妻算什么？离婚11次算什么?老少配又算什么？

有媒体保守估计，这次买到云锦东方三期的这105位富豪财富增长了30亿。按照前面的打工逻辑，寒武纪时代就要开始上班，和恐龙共成长。

最近全网道歉的国泰航空2022年全年亏损超65亿港元，如果我是这家公司老大，就请兄弟公司东航老大吃饭，让他多整几个云锦东方，怎么可能亏损？

我发现，每次楼市有热搜的时候，不同财力的人，对市场的认知完全不同。此时此刻——

富豪在排队，

中产在惋惜，

群众在吃瓜，

愤青要平等，

屌丝等降价。

热闹看完了，现在说专业。

云锦东方这么火，背后的本质是什么？

首先，房子不是拿来炒的，它是投资。

房子不仅有生活属性、使用属性，更重要的是它有财务属性和财务价值。

不论十年前还是今天，购房者最在意的是这个房子值多少钱，卖多少钱，将来值多少钱，能卖多少钱。

但多数购房者，只看房子的生活价值，忽略了房子的财务价值。房子的财务价值是指什么？

① 看着值三万，实际卖两万。

② 今天卖两万，将来卖五万。

云锦东方就是：今天卖两万，将来能卖五万。

其次，买房并非是一种消费行为，而是换一种方式存钱。

买一件衣服，再贵再好看，过几年也会过时；

买一杯咖啡，味道再巴适，两个小时变成尿。

消费品，消费之后是废品，但买房子不是消费，他有使用功能，有财富功能。越贵的房子，增值幅度越大。

十年前，假如你有500万现金，买上海的房，今天可能是5000万；买成都的房，今天至少也是3000万；买鹤岗的房，今天估计只值10万。

在上海，拥有汤臣一品、翠湖、仁恒滨江园、中粮海景壹号、宝格丽公寓、古北壹号、华府天地、思南公馆、融创滨江壹号院、绿城黄浦湾、浦东星河湾、九庐等楼盘，是什么概念？

在成都，拥有麓湖的别墅，金林半岛的别墅、中大文儒德、银泰中心、中海城南一号、伊泰天骄、望今缘、D10、望江名门等楼盘，是什么概念？

一套这样的房子，意味着至少千万身家。

当你每天在讨论加班费何时发，出租车是不是贵，今天吃饭是不是被反向抹零了的时候，在房地产面前，你生活中所有的精打细算和节约，都是零，都是屁。

通过买房赚钱是合法的，理论上，人人都有机会改变荷包的厚度。

在上海，很多人连打新的政策都不了解，连摆在台面上的合法政策红利都看不懂，也不去思考自己是否有机会也能参与一下，却坚持认为房价要跌。你说这能抓住财富吗？

在成都，也有不少这样的人。面对3万的房价，很多人说房价高了，明天要跌，后天还要跌。

家人们，成都是幸福感很强的城市，在上海，月薪4万都是苦哈哈的，上海陆家嘴街道一年的GDP都是2500亿，约等于成都1/8的GDP。要看上海的豪宅，验资都是千万起，有些房子甚至都不标价，就怕刺激某些人脆弱的心灵。

热巴这波徐汇滨江-世博滨江-黄埔滨江-陆家嘴-古北一线的上海特种兵拉练式看盘，几乎将上海出名的豪宅都网罗了一遍，受到产品和房价的双重暴击。到现在都还没缓过劲呢。

家人们，不要房价稍微高一点，你就开始心颤、头昏、手抖、腿发软。在魔都面前，这都是小儿科。当然，也请成都人不要自我膨胀，人外有人，山外有山，核心城市、核心地段的品质盘，才是真正的价值所在。

老朱有话说

房子由生活属性和财务属性构成，房子的生活属性，就是居住体验的好坏，和小区环境、周边配套、城市区域有关，好房子和烂房子在生活属性上悬殊不大，只是舒适度不同，但无法翻译成价格认知、利益联想。

但房子拥有的数量、买卖的价格，是衡量个人、家庭财富的经济指标。所以，房子的第一大属性是财富属性。

第一，财富属性不仅仅是挣钱。我能买到好房子或者我买房子多，不是因为我喜欢收藏房子，而是一种财富使命。

第二，房子是一种财富抵押品。房子是银行最好的抵押品，你拿个手机，你拿个手表，你拿股票去银行，都远远比不上房子“钞能力”。

第三，一二线城市的房地产，依然是保值、增值的标的物，上海是最典型的了，你以为那些亿万富翁是没事闲得慌去排队吗？多看富人在做什么，少看穷人说什么。

很多房地产公司做营销、做广告，喜欢谈文化、谈历史，生活方式，谈价值观，谈哲学，写很多那些二不挂五文绉绉肉麻麻的标题。

在3000万/套差价面前，谈文化、艺术、美感、创意、文学、生活、哲学……都是买不起房子的策划人、广告人、营销人在那娱乐而已，这些与房子的真实价值没有半毛线关系。

作为开发商，只要能说清楚你的房子可以挣钱，可以保值就ok了。业主买了房子，和谁过日子，如何处关系，那是人家的事情。

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