广州地王过冬术调查.

广州地王“过冬术”调查

广州地王“过冬术”调查 MBAChina 　　2007年的广州是“地王”被刷新频率最高的城市之一，如今来看，地王之“梦”，似乎正成为富力、金地、保利、中莱投资等多家开发商无法释怀的“魇”，市场和政策的瞬息万变，也让“地王”们的命运更显扑朔迷离。

至今，2007年土地出让项目都临近“两年内必须开发”的节点，然而《中国经营报》记者通过走访金地番禺项目、中莱投资科学城项目、鸿荣源金沙洲项目等多个昔日“地王”时发现，现场均呈现尚未完成土地平整的状态，更别提动工开发。

在对待这些昔日高价拿下的“地王”问题上，开发商似乎和政府已经形成了微妙的默契。

保利的“幸运”

“项目正在进行规划设计，会在层高等方面做一些调整。”保利地产媒体负责人陈小婧打破“保利欲退地王”的传言，她告诉记者，由于“西海岸”项目不是公司今年的主打盘，预计会在明年推向市场。

陈小婧口中的“西海岸”项目位于保利2007年9月拿下的金沙洲B3701A02地块和B3701A04地块，当时楼面地价高达8769元/平方米和8111元/平方米，与同区域在售楼盘价格相等，成为业内人士口中“面粉贵过面包”的典型样本。

而金沙洲区域房价在2008年有过深度调整，加上项目未见动工，市场一度传出保利与政府协商退还“地王”的消息。

一位接近广州市房管局的人士向记者表示，保利一直都在和房管局方面沟通，也只得到分期缓交地价的允诺，未能在容积率上有所突破。而如今加快节奏，可能源于2009年《金沙洲居住新城控制性详细规划》的出台。

据记者了解到，在该金沙洲新规划中，居住用地（不含独立占地的为居住配套的公共设施）约减少了24.2万平方米，但是住宅建设总量反而增加了26.9万平方米，“提高楼房层数是一个对策”。前述人士称，保利2007年9月的两块地王，加上11月拿下的B3702A05地块，共有约57万平方米的建筑面积，是金沙洲区域名副其实的“大地主”，享受政府提高容积率的优惠顺理成章。

中原地产研究部则表示，保利金沙洲三地块有连片开发的优势，而B3702A05地块价格仅为4241元/平方米，从而使三幅地块的平均楼面地价降为7878元/平方米，缓解了保利“地王”的销售压力。

如今，金沙洲没有出让的居住用地只剩下6块，总建筑面积约66万平方米。上述人士称，“虽然苦于‘地王’价格过高，然而该区域剩余土地并不多，保利在市场占有率上已有优势，自然不需要再为退地跟政府较劲。”#p#分页标题#e#

喜新厌旧

2009年的富力又开始有些高调。5月21日，富力杀入北京，斥金10.22亿元抢下广渠门外10号地“地王”。

新“地王”春风得意，老“地王”却成了难以下咽的苦果。

5月27日，暴雨如注的广州白云区同和干休所内行人稀少，门卫对于记者的到访颇为不解，“那块地自从出让后，就没人来考察过，我们看着它一天天荒凉下来。”

这里的确是曾经轰动广州的云祥路“地王”：2007年9月11日，富力地产历经138口叫价的“血战”，以18729元/平方米的楼面地价刷新广州土地最高单价纪录，至今无人能破。如今，临近“土地闲置两年收回”的政策节点，该项目仍没有土地平整迹象。

“云祥路地块虽然单价高，但是总价只有1.8亿元，不会影响富力太多资金，然而猎德村地块总投资额达到100亿元，平摊到富力头上也有30多个亿。”一位与富力交往甚密的开发商透露，猎德村项目以商用物业为主，而富力在珠江新城已经有盈丰、盈信、盈泰、丽思卡尔顿等多个写字楼和高端酒店，“缓一缓，消化一下”成为富力资金困扰之外的另一个说法。

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